Vous rêvez d'investir au Sénégal ? Vous n'êtes pas seul. Mais chaque année, des centaines de membres de la diaspora perdent des milliers d'euros dans des arnaques immobilières.
Chez Kerma Heritage, nous accompagnons les investisseurs de la diaspora depuis plus de 10 ans. Nous avons identifié les 10 arnaques les plus fréquentes — et surtout, comment les éviter.
1. Le Faux Titre Foncier
L'arnaque la plus classique : on vous vend un terrain avec un titre foncier falsifié. Le vrai propriétaire n'a jamais mis son bien en vente.
🛡️ Protection : Exigez une vérification du TF auprès de la Conservation Foncière. Un vrai numéro de TF est vérifiable en 48h. Kerma Heritage le fait systématiquement pour chaque bien.
2. Le Vendeur Qui N'Est Pas Propriétaire
Un "cousin" ou "représentant" vous vend un bien familial sans mandat légal. La vente sera annulée et vous perdrez votre argent.
🛡️ Protection : Demandez la procuration notariée ET une pièce d'identité du propriétaire. Vérifiez auprès du notaire.
3. La Double Vente
Un même terrain est vendu à 2, 3, parfois 5 personnes différentes. Seul le premier inscrit à la Conservation Foncière est reconnu.
🛡️ Protection : Inscrivez votre achat immédiatement après signature. Ne laissez jamais un délai entre la signature et l'inscription.
4. Le Terrain Non Viabilisé Présenté Comme "Prêt à Construire"
On vous vend un terrain sans eau, sans électricité, sans accès routier — mais avec de belles photos.
🛡️ Protection : Visite physique obligatoire ou mandataire de confiance. Demandez les certificats de viabilisation (SENELEC, SDE).
5. La Succession Non Réglée
Le propriétaire est décédé, les héritiers ne sont pas d'accord, mais l'un d'eux vend quand même. Le bien est juridiquement bloqué.
🛡️ Protection : Vérifiez l'état civil complet et l'acte de notoriété successorale.
6. Les Frais Cachés Post-Achat
On vous annonce un prix attractif, mais après signature apparaissent : frais de bornage, frais de dossier, "taxes communautaires"...
🛡️ Protection : Exigez un décompte écrit de TOUS les frais avant signature. Kerma Heritage fournit un récapitulatif transparent pour chaque transaction.
7. L'Agence Fantôme
Une agence immobilière qui n'existe que sur Facebook/WhatsApp, sans bureau, sans licence professionnelle, sans garantie.
🛡️ Protection : Vérifiez la licence professionnelle (carte professionnelle agent immobilier). Visitez les bureaux. Vérifiez les avis Google.
8. La Promesse de Vente Sans Date Butoir
Vous signez une promesse sans date limite. Le vendeur peut traîner indéfiniment — ou vendre à quelqu'un d'autre entre-temps.
🛡️ Protection : Toute promesse doit avoir une date butoir ferme ET des pénalités en cas de non-respect.
9. Le Terrain en Zone Inconstructible
Le terrain est en zone agricole, inondable ou protégée — mais on vous le vend comme terrain à bâtir.
🛡️ Protection : Consultez le Plan d'Urbanisme (PLU) à la mairie. Vérifiez le certificat d'urbanisme.
10. La Pression Psychologique : "Il Faut Signer Maintenant Sinon C'est Trop Tard"
L'urgence artificielle est le signe n°1 d'une arnaque. Un vrai vendeur professionnel vous laisse le temps de vérifier.
🛡️ Protection : Si on vous presse, fuyez. Prenez TOUJOURS 72h minimum de réflexion.
📋 Checklist Anti-Arnaque Kerma Heritage
- ✅ Titre foncier vérifié à la Conservation Foncière
- ✅ Identité du vendeur confirmée (pièce d'identité + procuration si mandataire)
- ✅ Visite physique du terrain ou mandataire de confiance
- ✅ Certificat d'urbanisme consulté
- ✅ Décompte complet des frais écrit
- ✅ Promesse de vente avec date butoir et pénalités
- ✅ Licence professionnelle de l'agence vérifiée
- ✅ Avis Google et références clients vérifiés
- ✅ Délai de réflexion de 72h minimum
- ✅ Accompagnement par un professionnel reconnu
📞 Besoin d'être accompagné ?
Kerma Heritage vérifie chaque bien que nous proposons. Nous avons aidé plus de 500 investisseurs de la diaspora à acheter en toute sécurité. Contactez-nous pour un audit gratuit de votre projet.
Numéros utiles : Conservation Foncière Dakar : +221 33 889 XX XX · Brigade de Répression des Fraudes : +221 33 842 XX XX